Kentsel Değer Dönüşümünde

Yeni Yaklaşımlar Kapsamında Katılımcı Esnek Değerleyici (KED) Modelin Uygulanabilirliği:

Sütlüce Örneği

Dünya üzerindeki değer algısının sürekli değişimi ve buna bağlı olarak bozulan dengelerin yeniden kurulması sürecinde kentlerin bugün içinde bulunduğu durum, karşı karşıya olunan deprem gerçeği planlama ve yeniden yapılanmada çeşitli arayışlara neden olmaktadır. Bu amaçla, dünya çapında ve ülkemizde farklı uygulama yöntemleriyle çeşitli kentsel dönüşüm modelleri uygulanmakta ve önerilmektedir. Dönüşüm sürecinde kullanılan araçlar temelde birbirleriyle benzerlik gösterseler de kullanımlarındaki farklılık, uygulamaya yansımaktadır.

Bu çalışmada, Prof. Dr. S. Çelikhan öncülüğünde hazırlanan üç ayrı bildiri ile tanımlanan KED Modeli, yeniden ele alınarak bazı ilaveler yapılmış ve modelin Sütlüce mahallesi kapsamında, alan çalışmalarıyla uygulanabilirliği ortaya konulmak istenmiştir.

KED modelinde dönüşüm kavramı, ikinci bölümde Prof. Dr. R. Keleş tarafından tanımlandığı şekliyle; “felsefi, ahlaki, yapısal ve sosyal değerlerin pozitif yönde değişimi” olarak algılanmıştır. Bu model ile aynı zamanda ekonomik değeri ortaya çıkarmaya yönelik kentsel çekim gücünün artırılması hedeflenmiştir.

KED modelinin önemi finansman kaynağını proje alanındaki gayrimenkulden sağlaması ve kendi iç dinamikleriyle işlemesi noktasında ortaya çıkmaktadır. Bu sayede, yeni müteşebbis güçler oluşurken, ülkenin atıl kapasitesini harekete geçiren, bölgeler arası dengeli gelişmeyi sağlayan, istihdam olanakları yaratarak, bölgesel ve toplu kalkınmayı sağlayacak bir sürecin başlaması hedeflenmiştir. Bunun yanında, soylulaştırmayı hedef almayan bu model, özellikle ‘iyelik hakkı’na bakış çerçevesinde diğer modellerden farkını da ortaya koymaktadır. Modele göre iyeye ait gayrimenkulden yola çıkılarak başlayan bu sürecin sonunda kazanılan, artı değerin, yeniden gayrimenkul sahibine dönmesi beklenmelidir. Yine mülkiyet hakları çerçevesinde, planlamanın, en yüksek değerde ve en iyi kullanıma olanak sağlayacak bir yapıya sahip olması gerekmektedir. Bugün hala önerilen kentsel dönüşüm modelleri, var olan sistemden daha merkeziyetçi bir yaklaşıma sahiptir. Oysa hep beraber üstesinden gelmemiz gereken bu süreçte, halkın katılımına ve haklarına sahip çıkabileceği bir yaklaşıma olanak sağlanmalıdır. Bu Model ile hukuksal sorunların, gönüllülük esasıyla ortadan kaldırılması mümkündür.

KED modeli kentsel dönüşümü, Prof. Dr. I. Turok’un ikinci bölümde tanımladığı gibi ekonomik, sosyal, fiziki ve yönetsel boyutu ile ele almıştır.

KED modeli mülkiyet hakkını temel alırken ikinci bölümde Bernoulli, Keleş ve Balamir tarafından da savunulduğu gibi, toprak mülkiyetinden kaynaklanan haksız rant kazanımını, mülkiyeti yapılaşma hakkı bazında paylaştıracak yeni menkulleştirme araçlarıyla sona erdirmeyi hedeflemiştir.

KED modelinde menkulleştirme ile geleneksel aracılar ortadan kaldırılarak, doğrudan doğruya para ve sermaye piyasasından fon sağlanabilmekte, sermaye gerektiren yatırımlara, küçük yatırımcıların da katılmasına olanak tanınmaktadır. Böylece sermaye mülkiyeti tabana yayılırken risk ve kar da paylaşılabilmektedir.

KED modeli, ikinci bölümde tanımlanan farklı piyasa oyuncularının farklı bakış açılarını göz önünde bulundurarak, karşılıklı menfaate dayalı bir sistem ortaya koymaktadır. Projenin taahhütler çerçevesinde ilerlemesi, sigortalama işlemi nedeniyle, Proje yürütücüsü sigorta şirketinin de menfaatinedir.

Kentsel değerin dönüşümünde değişim ve kullanım değeri ilişkisini doğru bir şekilde kurmayı amaçlayan model bu kapsamda kentsel dönüşümün, kullanım değeri temelinde gerçekleşmesini benimsenmiş ve böylece mülk sahibinin mülküne ait değişim değeri hakkı saklı tutulmuştur. Proje uygulamasını gerçekleştiren şirket, proje sonunda oluşan ranttan belirli bir süreyle üst hakkı elde eder. Böylece hem mülkiyete yeni bir ortak eklenmemiş olur hem de şirketin üst hakkı bittikten sonra söz konusu gayrimenkul yeniden arsa sahiplerine döneceğinden, arsa sahiplerine uzun vadeli bir başka gelir sağlanmış olur.

Model, kiracılara proje alanında satılacak mülkler için ipotek karşılığı mortgage benzeri bir sistemle ev sahibi olma önceliği tanıyarak alt gelir grubunun, ortaya çıkan değerden pay almasına olanak tanımıştır.

İkinci bölümde D. Harvey’in de değindiği gibi kentsel arazi piyasası bireyler üzerinde iktisadi ve siyasal baskılar doğurur. Birey baskılara ancak örgütlenerek karşı koyabilecektir. Bu durumda siyasal ve iktisadi olarak zayıf gruplaşmaları koruyacak bir mekanizma kurulmadığında sonuç adil olmayan bir değer paylaşımını doğuracaktır. Vilfredo Pareto, toplumun belli başlı sınıfları arasındaki gelir dağılımının Pareto Optimumu ile dengeli ve adil olacağını savunmuştur. Pareto optimumuna ulaşabilmenin yolu grup eylemlerinden geçmektedir. KED modeli Pareto optimumuna ulaşabilecek örgütsel yapılanmayı modellemektedir.

Önerilen KED Modeli’nin uygulanabilmesi için, hukuksal düzenlemelere ve yeni yapılanmalara da ihtiyaç vardır. Yeniden yapılanma sürecinin hızla devam ettiği bu dönemde bölüm 5’de detaylı olarak sunulduğu üzere birçok hukuksal düzenleme yapılmış ve bir kısmı da taslak olarak gündemde tartışmaya açılmıştır. Bu yeni hükümler içerisinde özellikle kentsel dönüşüm kavramına yönelik uygulamalar, menkulleştirme araçları ve finansman konusundaki düzenlemeler KED kapsamında ön plana çıkmaktadır. Bununla beraber, geliştirilecek esnek imar karar sistemi içerisinde gayrimenkulden en yüksek ve en iyi verim alınması hedeflenerek, planlama anlayışının BEK (Bilimsel, Esnek, Katılımcı) Planlama Yaklaşımı’na göre değiştirilmesi ve yeni ÇED formatına oturtulması sağlanmalıdır. Ayrıca, Sigortalı Yerel Yönetim Sistemi’nde bahsedilen, konut sigorta sistemi geliştirilerek, dönüşüm bölgelerinin bu sistem içinde yapılanması önerilmektedir. KED modelinin önemli unsurlarından biri de KED mahkemeleridir. Kentsel dönüşüm konusunda ihtisaslaşmış bu mahkemeler çoğunluğun hak sebebi olamayacağı ilkesinden hareketle KED uygulamasında kilit rol oynayacaklardır.

KED modeli’nin uygulanabilirliği kapsamında Sütlüce mahalle alanında BEK planlama yaklaşımı doğrultusunda ÇED etütleri yapılmış ve örnek konut adalarında birtakım ön kabullere dayalı olarak iki farklı yaklaşımla geliştirilen tasarımlar kapsamında KED modeli ortaya konmuştur. Geliştirilen her iki yaklaşımında proje öncesi ve sonrası yaklaşık değerleri ve karlılık oranları tablolaştırılarak ortaya konmuştur.

Söz konusu konut adalarının sakinleriyle yapılan yüz yüze anket görüşmeleri değerlendirilmiş ve anket sonuçlarının da KED yaklaşımlarını desteklediği görülmüştür. Buna göre; Müteahhide inşaatı sınırlı bir süre kullanım hakkı verme isteği %50, müteahhide sınırlı bir süre kullanım hakkı vererek borçlanma isteği %79 oranında kabul görmüştür. Yörede bulunan mülk sahiplerinin Sigorta şirketleri tarafından yapılacak uygulamalara ve Başbakanlık güvencesiyle (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) uygulamalarına katılma isteğinin %100 İstanbul Büyükşehir Belediyesi’ne ait uygulamalara katılma isteğinin %96 gibi yüksek oranlara sahip olduğu görülürken Avrupa Birliği güvencesiyle yapılacak uygulamalar için bu oran %67, İlçe Belediyelerine ait uygulamalar için %25 oranında kabul görmüştür.

Sonuç olarak KED modeli, söz konusu şartların sağlanmasıyla, arzulanan çerçevedeki bir dönüşümü kısa sürede ve hakkaniyet ölçülerine uygun olarak gerçekleştirilebilecek niteliktedir. Burada önerilen KED Modeli’nin; temel ilkeleriyle, yeni planlama yaklaşımı kapsamında, kentsel dönüşüm beklentilerini ve şehircilikte reform arayışlarını cevaplayabileceği düşünülmektedir.

 http://www.planlama.org/images/stories/tez/ked.jpg

Fatih Bülbül, Yüksek Lisans Tezi,  Gebze Yüksek Teknoloji Enstitüsü, 2005

iletişim: