Gayrimenkul sektöründeki gelişmeler, arz ve talebe tarafından idareli yardım alınması ihtiyacını doğurmuş, bu yardım de finans kuruluşlarınca sağlanmıştır. Maliyetlerin bankalar kadar karşılanması süreci, gayrimenkullerin teminat gösterilmesini gerekli ayla getirmiştir. Nakit karşılığında birçok gayrimenkul bankalarca güvence/ipotek olarak alınmaktadır.

Riskli bölge duyuru edilen bölgelerde teminata konu gayrimenkuller için finans kuruluşları, şartnameleri çerçevesinde gayrimenkulün türü, yasallığı, yaşı vb. hususları göz önüne bulundurarak taşınmazlarda oluşacak risklere kadar bambaşka uygulamalar yapabilmektedir. Bu durumun tespiti için aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir.

· Teminata konu gayrimenkulün Toplu Konut Alanı, Dönüşüm Alanı, Yenileme Alanı, Riskli Alan, Rezerv Inşa Alanı, Riskli Inşa gibi alanlardan hangisinde kaldığı araştırılmalıdır.

· Teminata konu taşınmazın bulunduğu bölgenin, ilgili kanunlardan hangileri zarfında duyuru edildiğine bakılmalıdır. Bu konuda alınmış olan Bakanlar Kurulu Kararları ve Resmi Gazete ilanı olup olmadığı incelenmelidir.

· Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin yetki olarak Bakanlık, TOKİ, Büyükşehir Belediyesi, İl-İlçe Belediyelerinden hangisine ait olduğu konusunda bilgi alınmalıdır.

· Teminata konu gayrimenkulün Toplu Ev Alanı, Değişim Alanı, Yenileme Alanı, Tehlikeli Alan, Rezerv Inşa Alanı, Riskli Inşa ilan edilmesinden sonra tapu kütüğünde; değişim, yenileme ya da tehlikeli alanda kaldığı, riskli inşa olduğuna dair bir açıklama konulup konulmadığı hangi kanun ve maddesine kadar, hangi kurumca konulduğu araştırılmalıdır.

· Riskli yapı beyanı konulan bir gayrimenkul şehirsel değişim alanında bulunmayabilir. Bu hususa uyarı edilmelidir. Tehlikeli inşa beyanı olan bir gayrimenkul yıkılarak yerine yeni yapı inşa edileceği bilinmelidir.

· Şehirsel değişim; imar, proje ve her yerde yapılaşma dahilinde uzun süre alacağından, bu alanlarda dönüşümden sonradan imar planları ve projeler yapılıp yapılmadığı ve hangi aşamada olduğu araştırılmalıdır. İmar ve projeler yapılmışsa hangi kurumlarca onaylandığı ve tasdik tarihleri ile ilgili bilgiler alınmalıdır.

· Değişim sonucunda uygulanacak projeye kadar bir analiz yapılarak, yeni yapı edilecek yapılardan teminata konu gayrimenkule belirtilmiş parsele veya hisseye karşılık verilecek inşa türünün ve özelliklerinin ayrıntılı olarak incelenmesi gerekmektedir.

Şehirsel dönüşüm alanında kalan yapılar, değişim kapsamına alınıp alınmayacağı hususunda proje özelinde operasyon görmektedir. Plan ve proje tamamlanana dek yapılar ruhsatlı, iskanlı olsalar zeka yıkılma riskleri bulunmaktadır. Arsa nitelikli gayrimenkullerin ise şehirsel dönüşüm sonunda yapılacak imar çalışmaları sonucunda, parselin şeklinde, konumunda, yüzölçümünde, imar lejantında, yapılaşma yoğunluğunda vb. hususlarda değişiklik ve hisseli ayla gelme riskleri bulunmaktadır.

Şehirsel dönüşüm alanlarında bir yenilenmeye girildiğinden, beklentilerin yükselmesi sonucunda gayrimenkullerin piyasa değerinde dalgalanmalar olabileceği gibi spekülatif değerler de oluşabilir. Bütün bu durumlar göz önünde bulundurulduğunda, kentsel değişim alanındaki gayrimenkullerin güvence açısından riskler barındırdığı görülmektedir.

bu nedenle gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması sürecinde, rapora konu gayrimenkulün kentsel değişim projeleri kapsamındaki tehlikeli alanlarda yer alıp almadığı belirlenmeli, eğer riskli bölge ilan edilen bölgede yer alıyorsa da yukarıda değindiğimiz bütün hususlar özenle incelenerek raporun oluşturulması büyük tartı taşımaktadır.

Hüseyin Aksoy (Lal Gayrimenkul Değerlendirme A.Ş. Kontrol Bölüm Müdürü-Gayrimenkul Değerlendirme Uzmanı, İnşaat Mühendisi)